통계청의 가계금융 조사에 따르면 60세 이상 가구의 자산 총액 중 80%가 부동산이다. 때문에 부동산 총액이 10억원을 훌쩍 넘어서는 부자는 자녀와 배우자에게 사전증여로 상속재산을 줄이는 방법을 모색하는 것이 좋다.

최근에는 만만찮은 증여세 부담 때문에 부담부 증여와 양도를 활용하는 방법이 절세의 대안이 되고 있다. 하지만 추후 상속세 부담을 감안한다면 부담부 증여와 양도가 세(稅) 다이어트의 정답이 될 수만은 없을 것이다. 사례를 통해 자세히 알아본다.

#부동산 자산가인 A씨는 시가 10억원짜리 다가구주택 한 채를 외아들에게 증여하고자 한다. 임대보증금 5억원을 제외하면 주택 매입에 실제로 들어간 돈은 5억원. 현재 A씨는 이 부동산 외에 다른 재산이 30억원 더 있다. 그는 다가구주택을 부담부 증여 한다면 세금을 줄일 수 있다는 소식에 부담부 증여와 순수증여 사이에서 갈등하고 있다.

살아생전에 자녀에게 부동산을 물려주기로 결정했다면, 증여세를 줄이는 방법으로 부담부 증여를 생각해볼 수 있다. 증여시점과 증여방법에 따라 증여대상금액이 달라지기 때문에 부담하는 세액도 달라진다.

A씨가 순수증여하는 경우 증여세는 임대보증금이 포함된 10억원으로 부과된다. 반면, 부담부 증여의 경우 증여대상금액에서 임대보증금만큼 차감된 5억원을 기준으로 증여세를 계산한다.

하지만 여기서 간과할 수 없는 것이 향후 상속 시 세금을 비교해보면 상황은 반대로 변한다는 점이다. 부담부 증여를 한 경우에는 임대보증금이 상속재산금액에 포함돼 세액이 늘어나는 반면, 순수증여는 상속재산금액이 임대보증금 5억만큼 감소돼 상속세 산정 시 세액이 감소한다.

때문에 부담부 증여로 당장 증여세를 줄이는 것만 생각할 것이 아니라, 부담부 증여 당시 포함되지 않은 재산이 상속재산 가액으로 잡힐 수 있다는 것을 생각해야 한다.

allowto_freedownload_snap_743

#나주에 여러 채의 부동산을 소유한 B씨는 딸에게 C건물을 주고 싶어 한다. 딸은 현재 대기업 20년차 부장이며 한 달 월급은 600만원 정도이다. C건물의 시세는 20억이며, 기준시가는 17억원, 취득가액은 10억원, 보유기간은 15년이다. B씨도 부동산을 양도하게 되면 증여보다 세금을 많이 줄일 수 있다는 전문가의 조언을 듣고 부동산을 양도할지 증여할지 고민 중이다.

부모와 자녀 간 양도거래가 성립하려면 자녀의 소득으로 부동산을 구입했다는 사실이 증명돼야 한다. 즉, 자녀의 양도대상 부동산 매입자금의 출처가 명확해야 한다. 또 매입대금 입금자료 통장 확인 및 아버지의 양도대금 수령 사용내역도 필요하다.

B씨의 경우, 양도를 하게 되면 7억원을 기준으로 38%인 2억6600만원의 세금을 내야하는데, 그가 C를 2년 이상 보유했으므로 1940만원을 추가로 공제받아 2억4660만원이 최종적으로 부과된다.

반면 해당 부동산을 증여하게 된다면 증여가액 17억원에서 존·비속 공제금액인 5000만원을 뺀 16억5000만원을 기준으로 40%인 6억6000만원의 세금을 물게 된다. 여기서 다시 누진공제액인 1억6000만원을 빼면 최종적으로 5억원이 부과된다.

현시점에서 세금만 비교하면 증여세가 양도세의 2배 이상이 된다. 하지만 양도대금으로 C의 기준시가인 17억원 이상 수령해야 하기 때문에 B씨의 재산은 변하지 않는 반면 사전에 증여를 하는 경우 B씨의 재산은 C부동산 시세인 20억원 만큼 감소하게 된다. 따라서 향후 상속세 납부를 생각한다면 자산을 자녀에게 사전증여 하는 것이 절세 전략이 될 것이다.

A씨와 B씨의 사례를 종합해보면 사전에 부담부 증여나 양도를 활용한다면 당장 내는 세금을 줄일 수 있을 것이다. 하지만 부동산 자산가들은 사망시점의 상속세 부담이 늘어나는 것을 생각해 상속재산의 몸집을 줄일 필요가 있을 것이다.

증여는 동일인으로부터 10년 이내 증여받은 재산 총액을 합산해 증여세를 계산하므로 ’10년 룰’을 적절히 고려해 사전에 증여하는 지혜가 필요할 것이다.

■ 유형1고전형 – 부채 만든 뒤 부동산 증여
 
 
역시 부동산 증여 사례가 많다. 현금으로 증여하는 것보다 세 부담 측면에서 유리하기 때문이다. 현금으로 증여하면 증여한 화폐 전체에 대해 증여세가 과세되지만부동산을 활용하면 기준시가로 평가돼 세금이 절감된다는 논리다.
 
 
가장 일반적인 사례는 주택을 자녀 명의로 취득시 증여세를 신고하지 않는 경우다.
 
서울 강남구 압구정동에 거주하는 김모씨는 지난해 5월 대학생인 자녀에게 1억원상당의 주택을 사주려 했다. 물론 30세 미만인 자녀가 부동산을 취득하고 기준(표2참조)에 해당하면 자금출처 조사대상이 된다.
 
하지만 이 경우엔 실무상 채무 및 본인조달 가능금액을 제외하고 출처불명 금액이대략 2억원에 미달하므로 현실적으로 자금출처 조사를 받을 가능성이 희박하다. 이런 점을 이용해 증여세 신고를 하지 않았다. 비슷한 사례로 자금출처 조사나 세금부담을 줄이기 위해 제 3자 명의로 주택을 취득하는 경우도 있다.
 
 
부담부증여를 할 때 발생한 부채를 부모가 몰래 갚아주는 경우도 있다.
 
부담부증여란 배우자나 자녀에게 부동산을 사전에 증여할 때 전세보증금이나 주택담보대출과 같은 부채를 포함해 물려주는 방식이다. 부모가 세금 부담을 절감하기위해 자녀에게 부채를 끼워 증여하는 경우 원래 부채를 인수한 자녀에게 상환 의무가 있다. 그런데 자녀가 대출 원리금을 갚을 능력이 되지 않는다면 부모가 갚아줄수밖에 없다. 물론 갚을 때는 부모가 현금을 자녀 통장에 넣고 거기서 빠져나가도록 한다.
 
결국 현실적으로 부담부증여를 선택해 증여세를 낮추고 대출금에 해당하는 금액을부모가 자녀에게 몰래 줘 상환하는 경우가 많다. 이렇게 되면 대출금 상환자는 자녀가 되며, 대출금에 대한 증여세 문제를 비껴나가게 된다.
 
서울 송파구 잠실동에 거주하는 박모씨는 전자 부품을 생산하는 중소기업 CEO다.
박씨의 재산은 시가 8억원짜리(기준시가 7억원) 잠실아파트와 서울 강동구 성내동재건축아파트 분양권. 이중 재건축아파트 분양권을 자녀에게 증여하려 했다. 현재불입액은 1억5000만원이며 불입액에는 대출금 5000만원이 포함돼 있었다. 분양권을증여받은 자녀가 대출 원리금을 갚을 능력이 안 된다면 박씨가 갚을 수밖에 없다.
 
박씨가 현금을 자녀 통장에 넣고 그곳에서 빠져나가도록 만든다. 이렇게 되면 대출금 상환자는 자녀가 되며 양도세만 일정 부분 부담할 뿐 대출금에 대한 증여세 문제를 피할 수 있다.
이런 경우도 있다. 경기 일산에 거주하는 임모씨는 아들에게 연립주택과 상가를 증여하고 관련 증여세를 모두 납부했다.
 
그 후 임씨는 아들로부터 당해 연립주택을임차해 개인 업무용으로 사용하고 있었다. 아들은 최근 아파트를 매입하면서 그 아파트를 임씨에게 시세대로 임대하고, 받은 전세보증금으로 잔금을 지급해 사실상그 아파트를 증여하게 됐다.
토지 편법 증여 사례도 흔하다.
 
서울 용산구 한남동에 거주하는 사업가 안모씨. 그는 300평 대지를 소유해 건물 하나를 신축하려 했다. 마침 아들이 원룸 건물을 필요로 해 아들이 이 땅에 직접 건물을 신축해 아버지 안씨와 토지 사용에 대한 임대차계약을 체결했다. 안씨는 토지임대에 따른 임대 수입에 대해 종합소득세와 부가가치세를 신고·납부했고 아들은증여받은 토지의 증여세과세가액을 2개 감정기관의 평균 감정평가액으로 신고했다.
 
 
자금출처 조사가 나올 때 해명할 자료를 미리 만드는 경우도 있다.
 
자금출처 조사기준표(표2 참조)를 보면 대개 30세 이상이고 세대주인 경우 2억원을 초과한 주택을 취득한다면 자금출처 조사가 나올 가능성이 높다.
따라서 자녀가 자력으로 집을 취득할 수 없다고 인정되면 자금출처 조사가 나오겠지만 미리 가공의 급여를 지급한 것으로 만들어주면 그 자료로 자금출처 소명을 할수 있다는 얘기다.
 
최근 해외 부동산 취득이 자유화되면서 자식을 외국에 유학 보낸 다음 외국환 은행을 통해 증여성 송금을 하는 사례도 많아졌다. 이후 자녀 명의로 해외 부동산까지취득하게 해서 자연스럽게 증여하는 경우다.
부동산의 취득이란 매매, 신축, 교환, 상속, 증여 등의 방법에 의하여 대가를 지급하거나 대가없이 부동산의 소유권을 획득 하는 것을 말합니다.
[부동산을 취득할 때 내야 하는 세금]
부동산을 취득하게 되면 부동산 소재지를 관할하는 시청·군청·구청에 취득세를 신고·납부하여야 합니다.

 

1. 취득세
​ ☞ 부동산을 취득한 날부터 60일 이내(상속은 상속개시일부터 6개월 이내)에 취득세(농어촌특별세, 지방교육세 포함)를 신고·납부하여야 합니다. ​ ※ 이 기한을 넘기면 신고불성실가산세(20%) 및 납부불성실가산세(1일 1만분의 3)를 추가 부담하여야 합니다.

 ☞ 1주택자는 본인 명의의 주택이 1채인 경우를 의미하며 1세대를 구성하는 가족이 여러 주택을 보유한 경우라도 구성원 중 신규로 주택을 취득하는 자가 취득일 현재 주택을 보유하고 있지 아니한 경우에는 감면됩니다.
 
2. 취득가액 산정방법
​ ☞ 취득세 계산 시 취득가액은 취득자가 신고한 가액으로 하되, 신고를 하지 아니하거나 신고한 금액이 시가표준액에 미달 또는 신고 가액의 표시가 없는 때에는 시가표준액으로 계산합니다.
​ ☞ 다만, 국가 또는 법인 등 사실상 취득가격이 입증되는 거래인 경우에는 취득가격에 의하여 계산합니다.

부동산을 상속받거나 증여받는 경우에는 별도로 상속세 또는 증여세를 내야 합니다.

 

[인지세]

계약서 등 증서를 작성할 때에는 인지세를 납부하여야 합니다.
​☞ 부동산 취득과 관련하여 매매계약서(분양권 매매계약서 포함) 등 증서를 작성하는 경우, 증서의 기재금액별 인지세액에 상당하는 수입인지를 구입하여 증서에 첩부하고 인장 또는 서명으로 소인하면 됩니다.

☞ 2014년 1월 1일자로 인지세법이 개정되어 기존에 종이 수입인지를 구매하여 첩부·소인하던 방식에서 인터넷 상(“전자수입인지” 또는 “http://www.e-revenuestamp.or.kr“)에서 전자수입인지를 구매·소인하는 방식으로 변경되었습니다. 다만 올해까지는 종이 수입인지와 전자수입인지 중 선택 사용이 가능하지만 내년부터는 전자수입인지만 사용이 가능합니다.