사무실을 임차하여 사용하다 보면 관리비 청구 시 관리비 명세에 관리비와 별도항목으로 전기료와 수도료가 청구되는 것을 볼 수 있습니다.

이는 수도료, 전기료 등의 공공요금은 관리비와 구분해서 받을 때에는 임대인이 부가가치세가 과세되지 아니하나, 별도 구분하지 않고 일괄적으로 받을 경우에는 부가가치세 과세대상이 됩니다.

전기요금에 대한 세금계산서는 공동청구, 납부의 경우 전력공급회사로부터 세금계산서를 발행한 날짜와 동일한 날짜에 임차인 실제 사용한 금액별로 각각 나누어 임대임이 세금계산서를 발행해주어야 합니다.

이렇게 발행하는 세금계산서상 금액은 임대인의 소득세 계산시 수입금액에서 제외되며, 임차인은 부가가치세 신고 시 매입세액공제를 받을 수 있습니다.

 

수도광열비와 관련해서 임대주가 증빙으로 부가가치세 부담분에 대해서는 세금계산서, 부가가치세 미부담분에 대해서는 계산서 또는 영수증을 발행해 주므로, 동 증빙을 보관하면 되며, 만일 공동청구/납부된 전기료 등에 대해서 임대주가 세금게산서 등 법정지출증빙을 발행해주지 않는 경우에는 발행을 요구할 권리가 임차인에게 있습니다.

반면, 임대주와 임차인별로 각각 단독으로 고지가 되는 경우에는 동 고지서가 세금계산서 기능을 하므로 고지서를 보관되므로, 임대인에게 별도로 요청할 필요는 없습니다.

 

사택의 수도광열비

 

회사가 부담하는 경우

사택을 제공받은 임직원이 부담해야 할 사적인 수도광열비를 회사가 부담해주는 경우 동 비용은 과세대상 급여소득에 해당하므로 소득세등을 원천징수 납부 후 증빙으로 원천징수영수증을 보관

 

임직원이 부담하는 경우

사택을 제공받은 임직원이 본인의 수도광열비를 부담하는 경우 예수금 처리 후 납부시 예수금을 차감하면 되며, 이 경우 회사의 비용지출에 해당하지 않으므로 별도의 지출증빙을 구비할 필요는 없습니다.

사무실을 임차하는 경우 임대주 즉, 건물주는 일반과세자와 간이과세자 그리고 비사업자로 구분해 볼 수 있습니다.

건물주가 임대사업자로 등록한 일반과세자인 경우에는 세금계산서 등 법정지출증빙을 발행 할 수 있는 사업자이므로 법정지출증빙을 수취하면 별다른 문제가 없으나 간이과세자인 경우와 비사업자인 경우 문제가 발생할 소지가 있습니다.

 

사무실 임차료 지출증빙

일반과세자인 경우

건물주가 법인이거나 개인일반과세자인 경우 3만원 초과 지출에 대해 반드시 세금계산서, 계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증 등의 법정지출증빙을 반드시 수취하여야 합니다.

만약, 미수취한 경우 지출증빙불성실가산세(2%)가 별도로 부과됩니다.

 

간이과세자인 경우

거래상대방이 사업자 등록한 간이과세자인 경우는 법정지출증빙을 받을 수 없으므로 가급적 금융기관을 통해 지급하고 경비등송금명세서 등으로 비용인정이 가능합니다.

 

미등록 비사업자

사업자등록이 안된 개인임대주라면 법정지출증빙 수취가 불가능하며, 임대료개념이 아닌 기타 실적급으로 보아 사업소득으로 원천징수(3.3%)하여야 합니다.

 

 

임차료에 대한 지출증빙을 안 받아도 되는 경우[지출증빙특례]

 

주택임대의 경우

주택임대업을 영위하는 자(법인 제외)로 부터 주택임대용역을 공급받는 경우에는 지출증빙 수취대상 제외에 해당되므로, 영수증을 수취하시면 됩니다.

한편, 회사사택 중 아파트 유지관리비를 회사가 부담하는 경우에는 아파트 관리사무소는 수익사업이 없는 비영리단체이므로, 관리비 납부고지서를 증빙으로 보관하시면 됩니다.

 

간주임대료의 경우

부동산임대용역을 제공받은 경우로서 간주임대료를 임차인이 부담하는 경우 간주임대료에 대해서는 세금계산서 등 지출증빙을 수취할 수 없는 바, 영수증을 받아서 보관하시면 됩니다.

간이과세자로부터 주책을 제외한 부동산 임대용역을 제공받는 경우에는 금융기관을 통하여 지급한 송금사실을 기재한 송금명세서를 신고시 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 합니다.

 

개인에게서 주거용 오피스텔을 임차한 경우

일반 개인에게 주거용으로 오피스텔을 임차해서 회사의 사택으로 사용하는 경우, 그 임차료 및 관련 비용은 은행송금영수증 및 관련 영수증으로 증빙처리가 가능합니다.

 

관리비

 

사업자가 부가가치세 과세되는 부동산임대료와 당해 부동산을 관리해주는 대가로 받은 관리비 등을 구분하지 않고 영수하는 때에는 전체금액에 대하여 과세하는 것이므로 해당 금액에 대하여 세금계산서를 발행하여야 합니다.

그러나, 임차인 부담해야 할 보험료/수도료/공공요금 등을 별도로 구분 징수하여 납입을 대행하는 경우 당해 금액은 부동산 임대관리에 따른 대가에 포함하지 아니하는 것이며, 이 경우 임차인이 부담해야 할 전기료/가스료 등 부가가치세가 과세되는 재화의 공급에 대해서 임대인 명의로 세금계산서를 교부받는 경우(건물전체에 대해서 임대인 명의로 통합고지)에는 임대인은 교부받은 세금계산서에 기재된 공급가액의 범위 내에서 임차인 부분만큼 세금계산서를 발행하여야 합니다.

결론적으로 임대료와 관리비를 구분징수하는 경우에는 임대료와 관리비 중 부가세 과세대상인 전기요금이나 가스료는 임차인 부담분에 대해서는 세금계산서등 지출증빙을 받고, 부가세 면세대앗인 수도요금은 계산서나 영수증을 지출증빙으로 받으면 됩니다.

 

부동산중개수수료

사무실의 임차계약과 관련하여 중개수수료를 지급하는 경우에 해당 지출증빙으로 거래상대방이 간이과세자인 경우에는 영수증을, 일반과세자인 경우에는 세금계산서를 교부 받아야 합니다.

따라서, 공인 중개사 사무실에게 수수료를 지급하는 경우 일반적으로 일반과세자에 해당되므로 세금계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증을 반드시 교부받아야, 증빙불비가산세(2%)가 적용되지 않습니다.

 

1.적격증빙서류(법정지출증빙, 적격증빙)
거래증빙서류 중 법인세법ㆍ소득세법에 의하여 인정되는 지출증빙서류를 적격증빙(또는 정규지출증빙)이라 하는데, 적격증빙에 해당하는 증빙서류는 다음과 같습니다.(법인세법 116조)

  • 세금계산서(부가가치세법 제16조)
  • 계산서(법인세법 제121조 및 소득세법 제163조)

 

신용카드매출전표 등(여신전문금융업법)

신용카드매출전표, 직불카드매출전표, 기명식 선불카드매출전표, 외국발행 신용카드

– 신용카드 및 직불카드 등의 월별이용대금명세서

– 신용카드업자로부터 전송받아 전사적자원관리시스템(ERP)에 보관하고 있는 신용카드 및 직불카드 등의 거래정보

접대비의 경우 법인은 법인카드, 개인사업자는 사업용 계좌와 연계된 개인신용카드

접대비를 제외한 일반비용법인카드 및 임직원 개인카드도 인정됨

 

지출증빙용 현금영수증

– 지출증빙용 현금영수증 카드를 이용하거나 소득공제용이 아닌 사업자지출증빙용 현금영수증을 수취

 

세금계산서를 대용하는 지로영수증, 청구서등

– 지로용지나 청구서로서 ‘세금계산서 대용’이라는 의미가 표시된 것으로 전화비,전력비, 수도료, 인터넷이용료 청구서등도 포함

 

다만, 다음의 지출증빙서류의 경우 상기 적격증빙서류에 해당하지 아니한 것으로 봅니다.

  • 실제 거래처와 다른 사업자 명의로 교부된 세금계산서,계산서,신용카드매출전표
  • 부가가치세법상 미등록사업자로부터 재화 또는 용역을 공급받고 교부받은 세금계산서 또는 계산서
  • 부가가치세법상 간이과세자로부터 재화 또는 용역을 공급받고 교부받은 세금계산서

 

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  1. 법정지출증빙과 비법정지출증빙 처리방법
구분 세무상 처리방법
법정지출증빙 세금계산서 과세사업과 관련된 지출증빙의 경우 매입세액공제 가능
수입세금계산서 세관장이 작성/교부, 수입자가 매입세액공제 가능
지로용지 전력,전화,가스등 공익성 지출로서 매입세액공제 가능
신용카드매출전표 일반과세사업자가 발행한 경우 매입세액공제 가능

제외 : 목욕,이발,미용,여객운송,입장권발행사업

부가세가 별도로 구분된 경우로 신용카드수취명세서, 현금영수증수취명세서에 기재하여 부가세 신고시 매입세액공제

현금영수증
직불카드,선불카드등
계산서 매입세액불공제(의제매입세액공제는 가능)
비법정지출증빙 일반영수증,금전등록기 매입세액불공제, 3만원(1만원)초과분은 법정지출증빙 아님
지출결의서 지출사실을 증명하기 위해서 회사 자체적으로 구비하여 사용하는 내부거래증빙
거래명세서 판매자가 구매자에게 구매물품을 이상 없이 제공하였다는 사실을 증명하는 외부거래증빙
임금표 판매자와 구매자 또는 기타원인으로 인해 대금의 수불이 정확히 이루어졌다는 사실을 증명하는 증표