Ⅰ.부담부 증여의 개념

부담부증여라 함은 수증자가 증여를 받는 동시에 일정한 부담(일정한 급부를 하여야 할 채무 등)을 부관으로 하는 증여이다. 아파트 등 부동산을 증여하면서 그 부동산과 관련한 금융기관 차입금 또는 세입자의 임대차보증금 등을 수증자가 변제하기로 하는 경우 등이 부담부 증여의 대표적 사례이며, 실무적으로 자주 발생하는 형태이다.

 

부담부증여는 증여계약과 부담계약의 두 개의 계약이 아니며 증여와 부담이 서로 주종의 관계에서 결합하여 하나의 계약을 이루고 있다. 따라서, 증여가 무효이면 부담도 당연히 무효가 되는 특징이 있다.

 

Ⅱ.부담부 증여의 범위

개요

자산을 증여하면서 당해 재산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는, 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분은 자산이 사실상 유상으로 이전하는 것으로 보아 양도소득세를 과세하고, 채무를 제외한 부분은 증여세를 부과한다.

 

따라서, 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분, 즉 부담부 증여에 해당하는 분은 양도로 보아 양도소득세를 과세하는 것이 원칙이나, 배우자간 또는 직계존비속간의 부담부증여(상속세 및 증여세법 제44조의 규정에 의하여 증여로 추정되는 경우를 포함)에 대해서는 수증자에게 채무가 인수되지 아니한 것으로 추정되어 양도소득세를 부과하지 아니하고, 증여세를 부과한다. “배우자 및 직계존비속간 부담부 증여의 증여 추정“에 대해서는 후술한다.

 

1) 채무의 범위

부담부 증여에 있어 양도로 보는 채무는 “증여자의 채무”를 수증자가 인수하는 경우이어야 한다. 따라서, 제3채무를 인수하거나, 새로운 채무를 부담하는 경우에는 채무에 해당하지 않는다.

 

그리고 증여자의 채무인지 여부는 형식상의 명의가 아니라 당해 채무를 사실상 누가 부담하는지 여부 등 그 실질을 가려 판단하여야 한다.

 

2) 증여재산과 직접 관련된 채무만 해당하는지 여부

 

증여재산과 직접 관련된 채무를 인수한 경우에만 양도소득세가 과세되는지 여부에 대하여 소득세법 제88조 제1항을 살펴보면, “증여자의 채무”라고 규정하여 증여재산과 직접 관련성을 규정하고 있지 않다. 반면, 상속세및증여세법 제47조 제1항을 살펴보면, “그 증여재산에 담보된 채무”를 증여세 과세가액에서 차감하도록 규정하고 있다.

 

실무적으로 대부분의 부담부증여는 당해 증여재산에 대한 채무를 인계하기 때문에 큰 문제가 되지 않을 것으로 보인다. 그러나, 부동산을 증여하면서 부동산과 관련이 없는 채무를 인계했을 때는 달리 해석이 될 여지가 있으므로, 두 법령간의 관계를 명확히 할 필요가 있을 것으로 보인다.

 

3) 채무의 판단시기

부담부 증여에 있어서 수증자가 인수하는 채무는 원칙적으로 “증여일”에 현존하는 채무이어야 한다. 따라서, 증여일 이후에 채무액을 상환하였는지 여부는 부담부 증여의 판단에 영향을 미치지 않을 것으로 판단된다.

 

배우자 및 직계존비속간 부담부 증여의 증여 추정

증여가액 중 채무액에 상당하는 부분은 양도소득세를 과세하는 것이 원칙이나, 배우자간 또는 직계존비속간의 부담부증여(상속세 및 증여세법 제44조의 규정에 의하여 증여로 추정되는 경우를 포함)에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그 채무액은 수증자에게 채무가 인수되지 아니한 것으로 추정되므로(상속세 및 증여세법 제47조 제3항), 증여세를 부과하고 양도소득세를 부과하지 아니한다.

배우자 및 직계존비속간의 부담부증여를 하는 경우에는 실질적으로 채무를 이전하지 않는 경우가 많기 때문에, 부담부증여를 하는 경우에도 채무를 이전하지 아니한 것으로 추정하여 증여세를 부과하도록 하고 있는 것이다. 따라서, 채무를 이전한 것이 객관적으로 입증되는 부분에 대해서는 상기의 규정에 불구하고 양도소득세를 부과하여야 한다.

결국, 배우자 또는 직계존비속간의 부담부 증여에 있어서 당해 객관적으로 입증된 채무에 대해서는 증여세를 부과하지 아니하고 양도소득세를 부과하며, 객관적으로 입증되지 않는 채무에 대해서는 증여세를 부과한다.

 

이 경우, “객관적으로 입증된 채무”란 다음의 서류에 의하여 입증되는 채무를 말한다.

① 국가ㆍ지방자치단체 및 금융회사등에 대한 채무는 해당 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류

② 그 외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류

  

Ⅲ. 부담부 증여시 양도차익의 산정

 

  • 개요

 

 부담부 증여의 경우에도 양도가액에서 취득가액을 차감하여 양도차익을 산정하고, 필요경비 및 양도소득기본공제를 적용하고 세율을 적용하여 양도소득세를 계산한다.

 

다만, 부담부 증여의 양도차익 산정방식은 부담부 증여의 특성상 일반적인 양도차익 산정방식과 차이가 있어서 별도로 규정하고 있다.

 

  • 양도가액 및 취득가액

 

 

부담부증여에 의해 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 산정하는 경우, 그 양도가액 및 취득가액은 각각 다음의 산식에 따라 계산한 가액으로 한다.

양도가액     = 상속세 및 증여세법 평가액     × 채무액
증여가액
취득가액     = 취득가액*)     × 채무액
증여가액

*) 양도가액을 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 및 제2항에 따라 산정한 경우에는 취득가액도 같은 방식에 따라 산정함

 

통계청의 가계금융 조사에 따르면 60세 이상 가구의 자산 총액 중 80%가 부동산이다. 때문에 부동산 총액이 10억원을 훌쩍 넘어서는 부자는 자녀와 배우자에게 사전증여로 상속재산을 줄이는 방법을 모색하는 것이 좋다.

최근에는 만만찮은 증여세 부담 때문에 부담부 증여와 양도를 활용하는 방법이 절세의 대안이 되고 있다. 하지만 추후 상속세 부담을 감안한다면 부담부 증여와 양도가 세(稅) 다이어트의 정답이 될 수만은 없을 것이다. 사례를 통해 자세히 알아본다.

#부동산 자산가인 A씨는 시가 10억원짜리 다가구주택 한 채를 외아들에게 증여하고자 한다. 임대보증금 5억원을 제외하면 주택 매입에 실제로 들어간 돈은 5억원. 현재 A씨는 이 부동산 외에 다른 재산이 30억원 더 있다. 그는 다가구주택을 부담부 증여 한다면 세금을 줄일 수 있다는 소식에 부담부 증여와 순수증여 사이에서 갈등하고 있다.

살아생전에 자녀에게 부동산을 물려주기로 결정했다면, 증여세를 줄이는 방법으로 부담부 증여를 생각해볼 수 있다. 증여시점과 증여방법에 따라 증여대상금액이 달라지기 때문에 부담하는 세액도 달라진다.

A씨가 순수증여하는 경우 증여세는 임대보증금이 포함된 10억원으로 부과된다. 반면, 부담부 증여의 경우 증여대상금액에서 임대보증금만큼 차감된 5억원을 기준으로 증여세를 계산한다.

하지만 여기서 간과할 수 없는 것이 향후 상속 시 세금을 비교해보면 상황은 반대로 변한다는 점이다. 부담부 증여를 한 경우에는 임대보증금이 상속재산금액에 포함돼 세액이 늘어나는 반면, 순수증여는 상속재산금액이 임대보증금 5억만큼 감소돼 상속세 산정 시 세액이 감소한다.

때문에 부담부 증여로 당장 증여세를 줄이는 것만 생각할 것이 아니라, 부담부 증여 당시 포함되지 않은 재산이 상속재산 가액으로 잡힐 수 있다는 것을 생각해야 한다.

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#나주에 여러 채의 부동산을 소유한 B씨는 딸에게 C건물을 주고 싶어 한다. 딸은 현재 대기업 20년차 부장이며 한 달 월급은 600만원 정도이다. C건물의 시세는 20억이며, 기준시가는 17억원, 취득가액은 10억원, 보유기간은 15년이다. B씨도 부동산을 양도하게 되면 증여보다 세금을 많이 줄일 수 있다는 전문가의 조언을 듣고 부동산을 양도할지 증여할지 고민 중이다.

부모와 자녀 간 양도거래가 성립하려면 자녀의 소득으로 부동산을 구입했다는 사실이 증명돼야 한다. 즉, 자녀의 양도대상 부동산 매입자금의 출처가 명확해야 한다. 또 매입대금 입금자료 통장 확인 및 아버지의 양도대금 수령 사용내역도 필요하다.

B씨의 경우, 양도를 하게 되면 7억원을 기준으로 38%인 2억6600만원의 세금을 내야하는데, 그가 C를 2년 이상 보유했으므로 1940만원을 추가로 공제받아 2억4660만원이 최종적으로 부과된다.

반면 해당 부동산을 증여하게 된다면 증여가액 17억원에서 존·비속 공제금액인 5000만원을 뺀 16억5000만원을 기준으로 40%인 6억6000만원의 세금을 물게 된다. 여기서 다시 누진공제액인 1억6000만원을 빼면 최종적으로 5억원이 부과된다.

현시점에서 세금만 비교하면 증여세가 양도세의 2배 이상이 된다. 하지만 양도대금으로 C의 기준시가인 17억원 이상 수령해야 하기 때문에 B씨의 재산은 변하지 않는 반면 사전에 증여를 하는 경우 B씨의 재산은 C부동산 시세인 20억원 만큼 감소하게 된다. 따라서 향후 상속세 납부를 생각한다면 자산을 자녀에게 사전증여 하는 것이 절세 전략이 될 것이다.

A씨와 B씨의 사례를 종합해보면 사전에 부담부 증여나 양도를 활용한다면 당장 내는 세금을 줄일 수 있을 것이다. 하지만 부동산 자산가들은 사망시점의 상속세 부담이 늘어나는 것을 생각해 상속재산의 몸집을 줄일 필요가 있을 것이다.

증여는 동일인으로부터 10년 이내 증여받은 재산 총액을 합산해 증여세를 계산하므로 ’10년 룰’을 적절히 고려해 사전에 증여하는 지혜가 필요할 것이다.

형사사건의 공소시효와 마찬가지로 과세관청이 세금을 부과하는데 있어서 일정한 기간이 법적으로 정해져 있습니다. 바로 ‘부과제척기간(이하 제척기간)’입니다. 세법에 정한 제척기간이 경과하면 과세요건이 충족된다고 하더라도 세금을 부과할 수 없는 것이죠.

제척기간은 상속·증여세와 다른 일반세목을 달리 정하고 있습니다.

상속·증여세는 일반적인 경우에는 국세를 부과할 수 있는 때로부터 10년의 제척기간을 적용하지만 소득세, 법인세, 부가가치세 등 기타 다른 세목의 경우 일반적인 제척기간은 국세를 부과할 수 있는 때로부터 5년입니다.

하지만 신고서를 제출하지 않거나 세금을 포탈 하는 등 부정한 행위를 하는 경우에는 제척기간이 늘어나기도 합니다. 상속·증여세는 15년, 다른 세목의 경우 신고서를 제출하지 않은 경우 7년, 사기 기타 부정한 행위로 국세를 포탈한 경우에는 10년으로 제척기간이 늘어나는 것이죠.

지금부터 소개해드릴 사례가 5년이었던 제척기간이 부정한 방법에 의해 10년으로 늘어나면서 세금을 두들겨 맞게 된 A씨의 사연입니다. 이미 5년이 지났다고 우겨본들 과거의 잘못이 사라지는 것은 아니겠죠.

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□ 2배로 늘어나 버린 ‘제척기간’ = A씨는 지난 2004년 1월 토지를 취득해 2004년 7월 B씨에게 이를 양도하고 기준시가에 의한 양도가액으로 양도소득세를 신고했습니다.

2007년 과세관청은 A씨에 대한 자금출처 조사를 실시했고, 토지는 1년 미만 단기양도에 해당해 실지거래가액에 의한 양도가액을 적용하면서 A씨로부터 실지양도가액 작성된 부동산매매계약서를 제출받아 양도소득세를 경정·고지했죠.

한편 토지를 A씨로부터 취득한 B씨는 지난해 2월 이를 양도하고 토지의 실지취득가액을 토대로 양도소득세를 신고하면서 부동산매매계약서, 영수증, 수표사본 등을 제출했습니다.

하지만 과세관청은 지난 5월 조사를 실시해 2007년 조사당시 제출한 계약서가 양도소득세를 탈루하기 위해 임의로 작성된 것이라는 사실을 알아냈습니다.

이에 과세관청은 사기 기타 부정한 행위로 국세를 포탈한 것에 해당하는 것으로 보아 국세부과제척기간 10년을 적용해, 지난 7월 A씨에게 2004년 귀속 양도소득세를 경정·고지했습니다.

A씨는 과세관청의 처분에 즉시 불복하고 심판원의 문을 두드렸습니다.

 

 

□ “세금 회피 목적 없었다” vs “탈루를 위한 적극적인 행위” = A씨는 토지를 기준시가로 신고한 이유에 대해 “당시 양도소득세 기준시가 과세 원칙 하에서 토지의 양도가 단기양도에 해당되지 않는 것으로 착오했을 뿐 양도소득세를 회피할 목적은 없었다”고 주장했습니다.

그는 또 “계약서의 존재를 이번 과세관청의 처분 이후에야 알았으며, 계약서 작성도 2004년 양도소득세 신고 시 작성된 게 아니라 2007년 세무조사 당시에 2004년으로 소급해 작성됐기 때문에 당초 양도소득세 신고시점에는 허위의 문서 등을 작성한 사실은 없었다”고 말했습니다.

A씨는 이어 “2007년 세무조사 시 제출한 계약서는 과세관청의 세무조사결과를 시인하겠다는 의미로 제출한 것으로서 적극적으로 먼저 제출한 것은 아니다”라고 설명했습니다.

그러면서 “국세기본법상 특례인 사기 기타 부정한 행위의 판단시점은 신고시점이라 할 것으로 당초 신고시점에서는 단순히 양도소득세를 과소 신고한 것에 불과하므로, 국세부과제척기간은 일반적인 5년을 적용해 양도소득세 과세처분을 취소해야 한다”고 주장했습니다.

이에 과세관청은 “A씨가 양도소득세를 적극적으로 탈루할 목적이 없었다면 2007년 세무조사 당시 계약서를 제출하지 않고 진실 된 실지거래가액이 기재된 실제 계약서를 제출해야 하나, A씨는 실지거래가액을 알면서도 이를 밝히지 않았다”고 반박했습니다.

이어 “A씨가 확인서를 작성해 거짓의 쟁점계약서를 제출한 것은 비록 계약서가 양도소득세 신고시점에 작성된 것이 아니라 할지라도 양도소득세를 탈루하기 위한 적극적인 행위로 보아야 한다”고 덧붙였습니다.

과세관청은 그러면서 “국세기본법상 사기나 그 밖의 부정한 행위로 국세를 포탈한 것에 해당하므로, 국세부과제척기간 10년을 적용한 처분은 잘못이 없다”고 주장했습니다.

 

□ 심판원, “A씨, 이중계약서 작성했다” = 사실관계를 살핀 심판원은 A씨가 이중으로 계약서를 작성해 양고소득세를 실제보다 적게 신고한 것으로 확인된다며 과세관청의 손을 들어줬습니다.

심판원은 “A씨가 국세부과제척기간 10년을 적용해 양도소득세를 부과함은 부당하다고 주장하나, 국세기본법은 납세자가 대통령령이 정하는 사기 그 밖의 부정한 행위로 국세를 포탈하거나 환급·공제받은 경우에는 국세부과제척기간을 10년으로 규정하고 있다”고 설명했습니다.

이어 “사기 그 밖의 부정한 행위라 함은 납세자가 조세의 부과징수를 불가능하게 하거나 또는 현저히 곤란하게 하는 위계 기타 부정한 적극적 행위를 해 국세를 포탈하거나 환급·공제받은 것으로 특별한 사정이 없는 한 양도소득세 신고 시 허위로 작성된 이중계약서를 제출하는 행위도 해당한다”고 전했습니다.

그러면서 심판원은 “A씨가 토지를 양도한 후 2005년 기준시가에 의한 양도가액으로 신고했으므로 신고서에 첨부된 매매계약서는 기준시가로 돼 있었을 것으로 보이고, B씨가 제시한 매매계약서는 함께 제시된 부동산 중개인의 확인서·영수증·수표 사본 등에 의해 진실된 매매계약서로 보인다”고 밝혔습니다.

이어 “이 같은 점으로 비추어 볼떄 결국 A씨는 이중으로 계약서를 작성해 양도소득세를 실제보다 과소 신고한 것으로 확인되므로 A씨의 주장을 받아들이기 어렵다”고 설명했습니다.

[참고심판례 : 조심2014전4085]