건물 일부에서 운영하는 어린이집은 양도소득세 비과세대상인 주택에 해당하지 않는다는 법원의 판결이 나왔다.  

 

서울고등법원 행정8부(재판장 이재영 부장판사)는 나모씨가 제기한 양도소득세 부과처분 취소소송 항소심에서 “나씨가 양도한 건물은 일부(3층)를 제외한 나머지 공간은 비과세대상인 주택으로 볼 수 없다”며 나씨의 항소를 기각한 것으로 5일 확인됐다.

 

나씨는 전처 명의로 2001년경 서울 서초구 소재 3층짜리 건물을 산 뒤 3층에 거주하면서 지하와 1층에서 전처와 함께 민간어린이집을 운영했다.

 

이후 2014년경 이혼하며 재산분할로 건물에 대한 소유권을 취득했다가 이듬해 다른 사람에게 건물을 매각했다. 

 

 

나씨는 이 건물이 ‘1세대 1주택’ 고가주택에 해당한다고 판단하고 과세관청에 2000여만 원의 양도소득세를 신고·납부했다. 

 

하지만 과세관청은 나씨의 건물 중 3층만 주택에 해당하고 나머지(지하, 1·2층)는 어린이집으로서 양도소득세 부과 대상이라고 보고 2억4000여만 원으로 증액해 세금을 부과했다.

 

나씨는 과세에 불복해 과세했지만 1심 법원은 “나씨의 건물 중 3층을 제외한 나머지 부분은 양도소득세 비과세대상으로 규정하고 있는 1세대 1주택에서 언급하는 ‘주택’으로 볼 수 없다”며 나씨의 청구를 기각했다. 

 

1심 재판부는 “건물의 지하와 1·2층은 건축법상 민간어린이집의 구조와 기능을 갖췄을 뿐이다”라며 “이를 주택으로 사용하기 위해서는 건축법상 용도변경 절차를 거쳐야만 하는 것이어서 주택으로 사용할 수 있는 건물에 해당한다고 볼 수 없다”고 판시했다.

이어 “실제로 지하와 1·2층은 민간어린이집으로 활용되다가 상당 기간 비어 있는 상태에서 양도된 것이어서 주택의 범주에 속하지 않는다“면서 “건물 양수자도 지하와 1층을 타인에게 임대해 점포와 사무실로 사용하고 있다”고 설명했다. 

 

나씨는 “어린이집을 폐업하고 1년 동안 1·2층을 주택으로 사용하지 않아 주택으로 볼 수 없다면 주택으로 인정된 3층에 부속된 공간으로 봐야 한다”며 1심 판결에 불복해 항소했다. 

 

그러나 2심 법원인 서울고법 역시 “건물의 사용 현황, 용도변경 과정 등을 비춰볼 때 이 건물의 1·2층을 3층에 부속된 공간에 불과한 것으로 보기 어렵다“며 나씨의 항소를 기각했다.

[참고판례 : 2018누47136]

-출처: 조세일보- 

2년 거주 못 한 1주택자 매도 상담 늘어…내년까지 매물 내놓을 수도
거주 여부 따라 양도세 5배 차이…”왜 1주택자에도 소급적용하나” 불만도

서울 잠실에 아파트를 한 채를 사두고 직장 때문에 대전에서 8년째 거주 중인 김모(49) 씨는 요즘 잠실 집 처분 문제로 밤잠을 설치고 있다. 

 

대전 주택은 전세이고, 잠실 아파트 1채만 가진 1주택자지만 정부가 지난 9·13 대책에서 오는 2020년부터는 2년 이상 거주하지 않은 경우, 1주택자라도 양도소득세 장기보유특별공제를 대폭 축소하기로 한 때문이다.

김씨는 “직장 문제로 앞으로도 10년 정도는 잠실 아파트에 거주가 힘든데 앞으로 집값이 어찌 될지 모르니 걱정”이라며 “계속 보유를 하다 나중에라도 2년 거주요건을 채우고 매도해야 할지, 아니면 내년까지 팔아야 할지 고민”이라고 말했다.

9억원 초과 1주택 보유자에 대한 양도세 부담을 크게 덜어줬던 장기보유특별공제 혜택이 오는 2020년부터 대폭 축소되면서 거주 기간을 채우지 못한 1주택자들이 매도 여부를 놓고 고민이 깊어지고 있다.  
 

정부는 지난 9·13 대책에서 9억원 초과 고가 1주택자에게 부여하는 장기보유특별공제(이하 장특공제)를 ‘실거주자’ 중심으로 바꾸기로 했다.

 

종전에는 거주 여부·기간과 관계없이 10년 이상 보유하면 9억원 초과분에 대한 양도세를 최대 80%까지 깎아줬지만 오는 2020년 1월부터 매도하는 주택에 대해서는 ‘2년 이상 거주’를 하지 않은 경우 일반 장특공제를 적용해 1년에 2%씩, 15년 이상 보유 시 최대 30%까지만 공제하는 등 장특공제 혜택을 축소했다. 

이로 인해 제도 시행일을 기점으로 양도세액이 크게 벌어지게 되면서 비거주 1주택자들이 주택 매도 여부를 놓고 갈등하는 것이다. 

 

2001년 A 아파트를 3억8천500만원에 취득해 17년간 보유한 주택을 지금 17억원에 매도한다고 가정해보자. 

연합뉴스가 김종필 세무사에 의뢰해 분석한 결과 이 주택의 양도차익은 취득세 등을 제외한 6억1천882만원 선으로, 올해 매도를 한다면 80%(4억9천500만원)의 장특공제 혜택을 적용받아 3천30만원만 양도세로 내면 된다. 

그러나 2020년 이후 이 집을 매도할 경우 2년 거주요건을 채우지 못하면 장특공제 혜택이 30%(1억8천565만원)로 감소하면서 양도세가 현재의 5.3배인 1억6천156만원으로 늘게 된다. 

 

김종필 세무사는 “2020년 이후에도 2년 거주와 무관하게 양도세율은 종전과 동일하지만, 장특공제에서 큰 차이를 보이면서 양도세 격차가 커지게 된다”며 “특히 단기보다는 장기 보유자일수록 법 개정 전후 양도세가 크게 달라진다”고 말했다.

이로 인해 강남 등 양도차익이 큰 지역의 중개업소 등을 중심으로 실거주 요건을 채우지 못한 1주택 장기 보유자들의 문의가 늘고 있다. 

강남권은 지방과 수도권, 비강남 등에서 몰려오는 투자 수요가 많은 데다 참여정부 이후 양도세 중과·종부세 도입 등으로 ‘똘똘한 한 채’에 대한 선호 현상이 커져 타지에 전세살이 하면서 강남 주택을 매수한 1주택자도 적지 않았기 때문이다.

서초구 반포동의 한 중개업소 대표는 “투자 목적 외에 직장 등의 문제로 지방에 내려갔다가 실거주를 못 채운 실수요자들도 꽤 있다”며 “지방 근무로 인해 2년 거주를 못 한 한 손님은 며칠 전 적정 금액에 집을 팔아달라며 내놨다”고 말했다.

최근 강남 집값이 하락 조짐을 보이면서 이들의 고민은 더욱 깊어지고 있다.

 

한국감정원 조사에 따르면 지난주 서울 강남·서초·송파구 등 강남 3구 아파트값은 9·13 대책 발표 이후 처음으로 하락 전환했다. 

송파구 잠실동의 한 중개업소 사장은 “강남 집값이 떨어졌다는 보도가 나오고 금리 인상 가능성에 국내 경기침체, 내년 집값 하락 전망까지 늘어나니 집주인들이 불안해하는 것 같다”며 “내년까지 집을 팔아야 기존 장특공제 혜택을 받을 수 있는 사람들이 매도 시점을 저울질하고 있다”고 말했다. 

 

강남구 대치동의 중개업소 사장은 “보유세 인상에도 불구하고 다주택자들은 양도세 중과로 인해 집을 팔기 어렵지만, 오히려 장특공제 혜택을 받으려는 1주택자의 매물이 내년에 늘어날 수 있다”며 “주택시장 분위기를 봐가며 임대사업 등록을 하든지, 팔든지 결정할 것”이라고 말했다. 

올해 말부터 입주가 시작되는 송파 헬리오시티의 경우 장특공제 거주 요건을 갖추기 위해 전세를 놓는 대신 입주를 하겠다는 분양계약자도 늘고 있다는 전언이다.

일각에서는 ‘소급 적용’이라며 반발하는 목소리도 나온다.

 

지난해 8·2 부동산 대책에서 1주택자 비과세 요건에 ‘2년 거주’를 넣을 때도 대책 발표 이후 신규로 주택을 구입하는 사람에 한 해 적용했는데 장특공제는 왜 기존 보유자에까지 확대 적용하냐는 것이다. 

강남구 압구정동의 한 중개업소 대표는 “장특공제 적용이 내년 말까지 유예돼 있어 당장 팔려는 움직임은 없지만 기존에 장기간 주택을 보유한 사람들까지 2년 거주를 적용한다니 소급 적용이라며 반발하는 사람이 많다”며 “(정부가) 1주택자까지 투기꾼 취급한다는 불만이 나온다”고 말했다. 

반포동의 중개업소 사장도 “1주택자가 ‘2년 거주’를 채우기 위해선 높은 전세 보증금을 돌려줘야 하는데 당장 여유가 없고, 9·13 대책 이후 대출도 막히면서 실거주가 힘들다고 토로하는 사람들도 있다”며 “2020년 양도분부터가 아니라 대책 발표 이후 주택을 새로 구입한 경우부터 적용해야 맞는 것 아니냐”고 주장했다. 

 

전문가들은 당분간 강남 집값이 약세를 보일 것으로 예상하는 가운데 점차 시장에 ‘장특공제 매물’이 늘어날 것으로 예상한다. 

국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석부동산전문위원은 “시한이 1년 남짓 남아 있는 만큼 장기 보유나 임대사업등록, 매도 여부를 놓고 고민이 깊을 것”이라며 “실거주가 어려운 사람들은 양도세 득실 등을 따져보고 일부 급매물로 내놓을 것으로 예상돼 집값에도 영향을 줄 것 같다”고 말했다.

양도세액 계산시 인테리어 비용에 대한 공제여부를 두고 납세자와 과세관청간의 다툼이 잦은 가운데, 그간 비공제 항목으로 분류해 온 화장실(욕실) 수리비용도 자본적 지출에 해당한다는 심판결정이 내려졌다.

조세심판원은 납세자가 지출한 인테리어 공사 비용 가운데, 화장실 수리비용의 경우 주택 가격 상승의 주된 요인에 해당한다면 자본적 지출로 볼 수 있는 등 양도세액 계산시 공제비용에 포함된다는 심판결정문을 공개했다.

이와관련, 양도소득의 필요경비를 규정한 현행 소득세법 제97조 1항 2호에서는 자본적 지출액으로 대통령령으로 정하는 것으로 한정하고 있으며, 시행령 제 67조 2항에서 자본적 지출은 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비로 규정하고 있다.

이같은 법규정을 근거로 과세관청은 매입·매도 중개수수료, 샷시대, 냉난방 설치비용, 확장비용 등은 자본적 지출로 보아 공제항목으로 분류하고 있다.

반면, 칠·도배·장판, 냉·난방수리비용, 거실장설치, 붙박이장설치, 문작교체, 마루교체,욕실수리(욕조교체,변기교체,타일교체 등), 방수공사, 전기공사, 현관문 잠금장치, 씽크대교체 등은 수익적 지출에 해당한다고 보아 필요경비로 인정하지 않고 있다.

이번 심판결정은 그간 비공제 항목인 화장실 수리 비용 등도 주택의 가치를 현실적으로 증가시킨 자본적 지출로 보아 공제토록 한 결정이다.

 

조세심판원에 따르면, 납세자 A 씨는 1989년 건설된 노후화된 쟁점 아파트를 2014년 1월 취득 후 2015년 10월 다시금 매도했으며, 1년 9개월의 보유기간 동안 주택 가격이 40% 이상 급등했다.

A 씨는 주택 보유기간 중 대규모 인테리어 공사를 시행했으며, 당시 작업한 내역은 앞서처럼 화장실 공사, 장판교체 및 도배, 싱크데 교체공사, 샤시 공사, 도어교체, 보일러 기계 교체 등이다.

A 씨는 특히, 인테리어 공사 비용 가운데 화장실을 변경하는데 큰 금액을 사용하는 등 단순한 기기 변경을 넘어 전반적인 개량 공사를 단행했다.

이후 주택 매도시 A 씨는 쟁점 인테리어 비용이 자본적 지출에 해당한다고  주장했으나, 과세관청은 해당 인테리어 비용 가운데 샤시 공사비용만을 제외한 나머지는 필요경비로 인정하지 않았다.

과세관청은 이와관련, 화장실 수리 비용 등은 쟁점 아파트의 원상회복 내지 현상유지 등 거주환경을 개선하기 위한 수익적 지출에 해당한다고 과세처분의 정당성을 내세웠다.

조세심판원은 그러나, 인테리어 공사 비용 가운데 화장실 수리 비용의 경우 자본적 지출에 해당한다 보았다.

조세심판원은 쟁점아파트의 경우 A 씨가 취득 후 매도까지 1년 9개월의 기간동안 가격이 40% 이상 급등한 반면, 가격 급등의 특별한 사정이 제시되지 않기에 금번 인테리어 공사가 가격 상승의 주된 원인 중 하나라고 판단했다.

실제로 쟁점 아파트의 면적이 40.63㎡인 소형 주택임에도 화장실 수리비용만 OOO백만원이 지출됐으며, 이는 화장실 수리가 단순한 일부 기기의 교체를 넘어 화장실을 전반적으로 개량하는 등 아파트 가치를 현실적으로 증가시키는 정도에 이르렀다고 보았다.

조세심판원은 이같은 사실관계를 바탕으로, 화장실 전체 수리비용은 자본적 지출에 해당하는 것으로 보이기에 필요경비에 산입해 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 심판결정했다.

업무용 승용차 과세 합리화

o 업무용 승용차*의 사적 사용을 제한하기 위해 일정요건에 따라 비용인정 기준 마련

* 경차, 승합차, 택시 등 영업용 차량은 제외

 

① 임직원 전용 자동차보험 가입 등 일정요건* 충족시

* (예시)임직원만 운전이 가능한 자동차보험에 가입, 세무서에 해당차량 신고 등

(ⅰ) 승용차 관련 비용*의 일정비율(예: 50%)을 인정하되, 운행일지 등을 통해 사용비율만큼 추가 인정

* 감가상각비, 리스료, 유류비, 보험료, 수선비, 자동차세, 통행료 등

(ⅱ) 기업로고를 부착한 차량은 운행일지 등 작성 여부와 관계없이 100% 비용 인정

② 임직원 전용 자동차보험 가입 등 일정요건 미충족시

(ⅰ)(법인) 전액 손금 부인

(ⅱ)(개인사업자) 업무사용비율 입증시 일정금액 한도로 사용비율만큼 비용인정

③ 시행시기

(‘16년) 법인 및 개인사업자(성실신고확인대상자*)

* 수입금액이 일정 수준 이상인 사업자(예:도소매업 20억원, 제조업 10억원 등)

(‘17년)개인사업자(복식부기의무자*)

* 추계신고자 등 장부기장 능력이 취약한 소규모 사업자 제외

 

o 개인사업자가 업무용 승용차 매각시 발생하는 처분이익 과세

* 현재 법인의 경우 업무용 차량 매각시 발생하는 처분이익을 과세

 

주식에 대한 양도소득세 과세 강화

o 자본소득 과세의 실효성을 높이기 위해 양도소득세가 과세되는 상장법인 대주주의 범위 확대*

*(유가증권) 2%, 50억원 → 1%, 25억원 (코스닥) 4%, 40억원 → 2%, 20억원

 

o 자본소득에 대한 과세 형평을 위해 대주주의 주식 양도소득세율을 20%로 단일화*

*현재 중소기업 대주주 10%, 대기업 대주주 20% 차등 적용중

 

종교소득 과세체계 정비

o 종교소득으로 법률에 명시하고, 종교단체의 원천징수는 선택 허용

 

관세환급 개선

o 과다환급 방지를 위해 수출용 원재료 관세 환급시 수출물품 생산에 사용된 원재료에 대해서만 관세를 환급

* 현재는 내수물품 생산에 사용된 원재료도 환급받을 수 있어 과다환급 발생

 

o 성실한 환급 유도를 위해 관세를 과다 환급받은 경우 가산금(연 2.5%)* 부과제도 신설

* 현재는 환급받은 날로부터 3개월 이내에는 가산금 미부과

 

사행산업 과세 강화

o 경마ㆍ슬롯머신 등에서 발생한 당첨금 등에 대한 과세 범위*확대

* [경마 등] (현행) 베팅액의 100배 초과 당첨금 과세 → (개정) 100배 또는 200만원 초과

* [슬롯머신 등] (현행) 500만원 이상 과세 → (개정) 200만원 초과

 

o 경마 등의 장외발매소 입장에 대한 개별소비세 인상*

* [경마] (현행) 1,000원 → (개정) 2,000원 [경륜ㆍ경정] (현행) 400원 → (개정) 800원

 

시설 투자세액공제 합리화

o 고용 요건과 무관하게 세제지원이 되는 점 등을 감안하여 시설 투자세액공제의 공제율 조정*

* [R&D 설비ㆍ에너지절약시설] 대ㆍ중견ㆍ중소 3ㆍ5ㆍ10% → (개정) 1ㆍ3ㆍ6%

* [생산성향상시설] 대ㆍ중견ㆍ중소 3ㆍ5ㆍ7% → (개정) 1ㆍ3ㆍ6%

 

양도소득세 감면 정비

o 양도소득세의 과도한 감면 방지 및 과세형평성 제고를 위하여 양도소득세 과세특례 연간 감면한도 일원화*

o 공익사업용 수용토지 보상이 현실화된 점 등을 감안하여 양도세 감면율을 조정*

* (현행) 현금 15%, 채권ㆍ대토보상 20% → (개정) 현금 10%, 채권ㆍ대토보상 15%

 

부가가치세 과세 범위 확대

o 법인사업자와의 과세형평* 등을 감안하여 일정 매출액(10억원) 초과 사업자는 신용카드 매출세액공제** 대상에서 제외

* 현재 법인은 신용카드 매출세액공제 대상에서 제외

** (공제율) 신용카드등 매출액의 1%(‘16년까지 1.3%) (공제한도) 부가가치세 500만원

 

o 국내에서 비거주자ㆍ외국법인에게 공급하는 전문서비스업(변호사업 등) 등에 대한 영세율 적용을 상호주의*로 전환

* 해당 외국에서 우리나라 거주자 등에게 유사한 혜택을 부여하는 경우 영세율 적용

 

o 국가ㆍ지자체가 운영하는 주차장업에 대해 부가가치세 과세 전환

 

조합 등 출자금 과세특례 합리화

o 조합 등의 출자금* 배당소득에 대한 비과세 적용은 종료하고 예탁금 이자소득 과세특례와 동일하게 저율 분리과세** 적용

* 농협, 수협, 신협, 새마을금고, 산림조합 출자금(1인당 1천만원 한도)

** (’16년) 5% 분리과세 → (‘17년 이후) 9% 분리과세

 

기타 조세감면 제도 합리화

o ‘15년 일몰이 도래하는 비과세ㆍ감면 중 정책목표를 달성하였거나, 지원 실적이 미미한 제도 등을 정비

Ⅰ.부담부 증여의 개념

부담부증여라 함은 수증자가 증여를 받는 동시에 일정한 부담(일정한 급부를 하여야 할 채무 등)을 부관으로 하는 증여이다. 아파트 등 부동산을 증여하면서 그 부동산과 관련한 금융기관 차입금 또는 세입자의 임대차보증금 등을 수증자가 변제하기로 하는 경우 등이 부담부 증여의 대표적 사례이며, 실무적으로 자주 발생하는 형태이다.

 

부담부증여는 증여계약과 부담계약의 두 개의 계약이 아니며 증여와 부담이 서로 주종의 관계에서 결합하여 하나의 계약을 이루고 있다. 따라서, 증여가 무효이면 부담도 당연히 무효가 되는 특징이 있다.

 

Ⅱ.부담부 증여의 범위

개요

자산을 증여하면서 당해 재산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는, 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분은 자산이 사실상 유상으로 이전하는 것으로 보아 양도소득세를 과세하고, 채무를 제외한 부분은 증여세를 부과한다.

 

따라서, 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분, 즉 부담부 증여에 해당하는 분은 양도로 보아 양도소득세를 과세하는 것이 원칙이나, 배우자간 또는 직계존비속간의 부담부증여(상속세 및 증여세법 제44조의 규정에 의하여 증여로 추정되는 경우를 포함)에 대해서는 수증자에게 채무가 인수되지 아니한 것으로 추정되어 양도소득세를 부과하지 아니하고, 증여세를 부과한다. “배우자 및 직계존비속간 부담부 증여의 증여 추정“에 대해서는 후술한다.

 

1) 채무의 범위

부담부 증여에 있어 양도로 보는 채무는 “증여자의 채무”를 수증자가 인수하는 경우이어야 한다. 따라서, 제3채무를 인수하거나, 새로운 채무를 부담하는 경우에는 채무에 해당하지 않는다.

 

그리고 증여자의 채무인지 여부는 형식상의 명의가 아니라 당해 채무를 사실상 누가 부담하는지 여부 등 그 실질을 가려 판단하여야 한다.

 

2) 증여재산과 직접 관련된 채무만 해당하는지 여부

 

증여재산과 직접 관련된 채무를 인수한 경우에만 양도소득세가 과세되는지 여부에 대하여 소득세법 제88조 제1항을 살펴보면, “증여자의 채무”라고 규정하여 증여재산과 직접 관련성을 규정하고 있지 않다. 반면, 상속세및증여세법 제47조 제1항을 살펴보면, “그 증여재산에 담보된 채무”를 증여세 과세가액에서 차감하도록 규정하고 있다.

 

실무적으로 대부분의 부담부증여는 당해 증여재산에 대한 채무를 인계하기 때문에 큰 문제가 되지 않을 것으로 보인다. 그러나, 부동산을 증여하면서 부동산과 관련이 없는 채무를 인계했을 때는 달리 해석이 될 여지가 있으므로, 두 법령간의 관계를 명확히 할 필요가 있을 것으로 보인다.

 

3) 채무의 판단시기

부담부 증여에 있어서 수증자가 인수하는 채무는 원칙적으로 “증여일”에 현존하는 채무이어야 한다. 따라서, 증여일 이후에 채무액을 상환하였는지 여부는 부담부 증여의 판단에 영향을 미치지 않을 것으로 판단된다.

 

배우자 및 직계존비속간 부담부 증여의 증여 추정

증여가액 중 채무액에 상당하는 부분은 양도소득세를 과세하는 것이 원칙이나, 배우자간 또는 직계존비속간의 부담부증여(상속세 및 증여세법 제44조의 규정에 의하여 증여로 추정되는 경우를 포함)에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그 채무액은 수증자에게 채무가 인수되지 아니한 것으로 추정되므로(상속세 및 증여세법 제47조 제3항), 증여세를 부과하고 양도소득세를 부과하지 아니한다.

배우자 및 직계존비속간의 부담부증여를 하는 경우에는 실질적으로 채무를 이전하지 않는 경우가 많기 때문에, 부담부증여를 하는 경우에도 채무를 이전하지 아니한 것으로 추정하여 증여세를 부과하도록 하고 있는 것이다. 따라서, 채무를 이전한 것이 객관적으로 입증되는 부분에 대해서는 상기의 규정에 불구하고 양도소득세를 부과하여야 한다.

결국, 배우자 또는 직계존비속간의 부담부 증여에 있어서 당해 객관적으로 입증된 채무에 대해서는 증여세를 부과하지 아니하고 양도소득세를 부과하며, 객관적으로 입증되지 않는 채무에 대해서는 증여세를 부과한다.

 

이 경우, “객관적으로 입증된 채무”란 다음의 서류에 의하여 입증되는 채무를 말한다.

① 국가ㆍ지방자치단체 및 금융회사등에 대한 채무는 해당 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류

② 그 외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류

  

Ⅲ. 부담부 증여시 양도차익의 산정

 

  • 개요

 

 부담부 증여의 경우에도 양도가액에서 취득가액을 차감하여 양도차익을 산정하고, 필요경비 및 양도소득기본공제를 적용하고 세율을 적용하여 양도소득세를 계산한다.

 

다만, 부담부 증여의 양도차익 산정방식은 부담부 증여의 특성상 일반적인 양도차익 산정방식과 차이가 있어서 별도로 규정하고 있다.

 

  • 양도가액 및 취득가액

 

 

부담부증여에 의해 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 산정하는 경우, 그 양도가액 및 취득가액은 각각 다음의 산식에 따라 계산한 가액으로 한다.

양도가액     = 상속세 및 증여세법 평가액     × 채무액
증여가액
취득가액     = 취득가액*)     × 채무액
증여가액

*) 양도가액을 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 및 제2항에 따라 산정한 경우에는 취득가액도 같은 방식에 따라 산정함

 

통계청의 가계금융 조사에 따르면 60세 이상 가구의 자산 총액 중 80%가 부동산이다. 때문에 부동산 총액이 10억원을 훌쩍 넘어서는 부자는 자녀와 배우자에게 사전증여로 상속재산을 줄이는 방법을 모색하는 것이 좋다.

최근에는 만만찮은 증여세 부담 때문에 부담부 증여와 양도를 활용하는 방법이 절세의 대안이 되고 있다. 하지만 추후 상속세 부담을 감안한다면 부담부 증여와 양도가 세(稅) 다이어트의 정답이 될 수만은 없을 것이다. 사례를 통해 자세히 알아본다.

#부동산 자산가인 A씨는 시가 10억원짜리 다가구주택 한 채를 외아들에게 증여하고자 한다. 임대보증금 5억원을 제외하면 주택 매입에 실제로 들어간 돈은 5억원. 현재 A씨는 이 부동산 외에 다른 재산이 30억원 더 있다. 그는 다가구주택을 부담부 증여 한다면 세금을 줄일 수 있다는 소식에 부담부 증여와 순수증여 사이에서 갈등하고 있다.

살아생전에 자녀에게 부동산을 물려주기로 결정했다면, 증여세를 줄이는 방법으로 부담부 증여를 생각해볼 수 있다. 증여시점과 증여방법에 따라 증여대상금액이 달라지기 때문에 부담하는 세액도 달라진다.

A씨가 순수증여하는 경우 증여세는 임대보증금이 포함된 10억원으로 부과된다. 반면, 부담부 증여의 경우 증여대상금액에서 임대보증금만큼 차감된 5억원을 기준으로 증여세를 계산한다.

하지만 여기서 간과할 수 없는 것이 향후 상속 시 세금을 비교해보면 상황은 반대로 변한다는 점이다. 부담부 증여를 한 경우에는 임대보증금이 상속재산금액에 포함돼 세액이 늘어나는 반면, 순수증여는 상속재산금액이 임대보증금 5억만큼 감소돼 상속세 산정 시 세액이 감소한다.

때문에 부담부 증여로 당장 증여세를 줄이는 것만 생각할 것이 아니라, 부담부 증여 당시 포함되지 않은 재산이 상속재산 가액으로 잡힐 수 있다는 것을 생각해야 한다.

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#나주에 여러 채의 부동산을 소유한 B씨는 딸에게 C건물을 주고 싶어 한다. 딸은 현재 대기업 20년차 부장이며 한 달 월급은 600만원 정도이다. C건물의 시세는 20억이며, 기준시가는 17억원, 취득가액은 10억원, 보유기간은 15년이다. B씨도 부동산을 양도하게 되면 증여보다 세금을 많이 줄일 수 있다는 전문가의 조언을 듣고 부동산을 양도할지 증여할지 고민 중이다.

부모와 자녀 간 양도거래가 성립하려면 자녀의 소득으로 부동산을 구입했다는 사실이 증명돼야 한다. 즉, 자녀의 양도대상 부동산 매입자금의 출처가 명확해야 한다. 또 매입대금 입금자료 통장 확인 및 아버지의 양도대금 수령 사용내역도 필요하다.

B씨의 경우, 양도를 하게 되면 7억원을 기준으로 38%인 2억6600만원의 세금을 내야하는데, 그가 C를 2년 이상 보유했으므로 1940만원을 추가로 공제받아 2억4660만원이 최종적으로 부과된다.

반면 해당 부동산을 증여하게 된다면 증여가액 17억원에서 존·비속 공제금액인 5000만원을 뺀 16억5000만원을 기준으로 40%인 6억6000만원의 세금을 물게 된다. 여기서 다시 누진공제액인 1억6000만원을 빼면 최종적으로 5억원이 부과된다.

현시점에서 세금만 비교하면 증여세가 양도세의 2배 이상이 된다. 하지만 양도대금으로 C의 기준시가인 17억원 이상 수령해야 하기 때문에 B씨의 재산은 변하지 않는 반면 사전에 증여를 하는 경우 B씨의 재산은 C부동산 시세인 20억원 만큼 감소하게 된다. 따라서 향후 상속세 납부를 생각한다면 자산을 자녀에게 사전증여 하는 것이 절세 전략이 될 것이다.

A씨와 B씨의 사례를 종합해보면 사전에 부담부 증여나 양도를 활용한다면 당장 내는 세금을 줄일 수 있을 것이다. 하지만 부동산 자산가들은 사망시점의 상속세 부담이 늘어나는 것을 생각해 상속재산의 몸집을 줄일 필요가 있을 것이다.

증여는 동일인으로부터 10년 이내 증여받은 재산 총액을 합산해 증여세를 계산하므로 ’10년 룰’을 적절히 고려해 사전에 증여하는 지혜가 필요할 것이다.

명의신탁주식 실제소유자 확인제도

2001년 7월 23일 이전에는 상법 규정에 따라 발기인이 3명(1996년 9월 30일 이전은 7명) 이상일 경우에만 법인설립이 허용되어 부득이하게 친인척, 지인 등 다른 사람을 주주로 등재하는 명의신탁 사례가 많았습니다.
이처럼 명의신탁한 주식을 실제소유자에게 환원하는 경우 관련 증빙을 제대로 갖추지 못해 이를 입증하는 데 많은 불편과 어려움을 겪고 있습니다.
이러한 사정을 고려하여, 일정한 요건을 갖추면 세무조사 등 종전의 복잡하고 까다로운 확인절차 없이 통일된 기준에 따라 납세자가 제출한 증빙서류와 국세청 내부자료 등을 활용하여 간소화된 절차에 따라 실제소유자를 확인해 줌으로써 납세자의 입증부담을 덜어주고 원활한 가업승계와 안정적인 기업경영 및 성장을 지원하기 위해 마련한 제도입니다.
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명의신탁주식 실제소유자 확인신청 대상자 요건

주주명부에 다른 사람 명의로 등재한 명의신탁주식을 실제소유자 명의로 환원하는 경우 실제소유자가 신청하실 수 있습니다.
(확인신청 대상자 요건) 아래의 요건을 모두 충족하여야 합니다.

– 주식발행법인이 2001년 7월 23일 이전에 설립되었고 실명전환일 현재 「조세특례제한법
시행령」 제2조에서 정하는 중소기업에 해당할 것
– 실제소유자와 명의수탁자 모두 법인설립 당시 발기인으로서 법인설립 당시 명의신탁한 주식을 실제소유자에게 환원하는 경우일 것
-실제소유자별․주식발행법인별로 실명전환하는 주식가액*의 합계액이 30억 원 미만일 것
* 비상장법인:실명전환일 직전사업연도 1주당 순자산가액×실명전환주식수
상장법인:①,② 중 큰 금액(①실명전환일 이전 2월간 종가평균액, ②1주당순자산가액)×실명전환주식수
▣ 1주당 순자산가액 계산
실명전환주식가액 = × 실명전환주식수
※순자산가액 = 직전사업연도 자산 – 직전사업연도 부채

실제소유자 확인신청 및 단계별 절차

사전상담
(필요시) 실제소유자 확인신청 전에 가까운 세무서(재산세과)를 방문하여 신청대상자 요건 해당여부, 확인신청 방법 및 처리절차, 제출할 서류 등을 안내 받을 수 있습니다.확인신청 신청인은‘명의신탁주식 실제소유자 확인신청서’와 당초 명의신탁 및 실제소유자 환원사실을 입증할 수 있는 증빙서류를 갖추어 신청인의 주소지 관할 세무서에 제출합니다.

[필수 제출서류]
▸중소기업 등 기준검토표(「법인세법 시행규칙」 별지 제51호 서식)
▸주식발행법인이 발행한 주식명의개서 확인서
▸명의수탁자 인적사항․명의신탁 및 실명전환 경위 등에 관한 확인서
임의 제출서류(☞제출하시면 사실관계 확인에 도움이 됩니다)
▸주식대금납입․배당금 수령 계좌 등 금융자료
▸신탁약정서, 설립당시 정관․실제주주명부, 확정판결문 등 실제소유자
확인절차 신청서 내용과 제출증빙 등을 근거로 실제소유자를 확인하며, 실명전환주식
가액이 10억 원 이상이거나 실제소유자 여부가 불분명한 때에는 명의신탁주식
실명전환자문위원회 자문을 받아 처리합니다.

자문위원회 심의결과 실제소유자 여부가 불분명한 경우에는 명확한 사실관계 확인을 위해 우편질문, 현장확인 등 추가 확인절차를 거쳐 실제소유자 여부를 결정합니다.결과통지 신청인에게 명의신탁주식 실제소유자 확인신청 처리결과를 통지합니다.
확인처리 결과에 따른 납세의무

실제소유자로 인정된 경우에도 당초 명의신탁에 따른 증여세, 배당에 따른 종합소득세 등이 발생할 수 있습니다.
실제소유자로 불인정되는 경우에는 거래실질에 따라 다음과 같은 세금이 발생할 수 있습니다.
– 유상거래인 경우에는 양도소득세 및 증권거래세 등
– 무상거래인 경우에는 증여세 등

우리 조상들은 옛부터 ‘농자천하지대본(農者天下之大本)’이라며 농업을 중시해왔습니다. 또한 18세기 프랑스 경제학자인 프랑수아 케네는 ‘농업은 국부의 원천’이라며 중농주의 경제학을 주창하기도 했습니다.
현재는 과거보다 먹을 것이 풍부해 농업이 모든 산업의 근본인 것처럼 여기는 시대가 아니지만 여전히 농업에 대해 국가가 두는 중요성은 작지 않다고 할 수 있습니다.
우리나라는 농업을 장려하고 농민을 배려하는 차원에서 ‘자경(自耕)’ 즉 직접 경작하는 토지를 매매하는 경우 양도소득세를 감면해주고 있는데요.
현행 조세특례제한법을 살펴보면 ‘농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다’고 명시돼 있습니다.
이 법에서의 문제는 어디까지를 농지로 볼 것이냐는 것입니다.
최근 조세심판원은 창고부지가 농지라고 주장하며 자신에게 물려진 양도세에 조세불복을 신청한 사례에 대해 결론을 내렸는데요. 과연 어떤 결과가 나왔을까요.

 

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□ “내 세금 돌려줘”…창고인가 농지인가 = A씨는 지난해 자신이 가진 창고용지와 부지를 한국토지주택공사에 양도하고 양도세를 신고납부했습니다.

이후 A씨는 자신이 양도세를 납부한 창고와 토지가 조특법상 자경농지에 해당한다고 판단해 납부한 양도세를 환급해 줄 것을 요구했는데요.

하지만 과세관청의 입장은 그렇지 않았고 A씨의 청구를 거부했습니다.
A씨는 자신이 한국토지주택공사에 양도한 토지가 사실은 농지라며 과세관청의 결정에 반발, 심판원의 문을 두드렸습니다.
A씨는 “양도한 창고와 부지는 소유기간이 7년6개월로 8년 이상이라는 보유요건은 충족하지 못했다”고 밝힌 뒤 “하지만 이 토지는 상속받은 후부터 양도할 때까지 30년 이상을 보유했고 지목이 창고용지로 변경되기 전까지는 농지였다”고 밝혔습니다.
또한 “해당 토지는 농업 관련 시설의 부수토지이며, 경운기, 분무기, 모판운반기, 정미기 등의 농기계를 보관하는 창고 및 마늘과 비료 등의 농작물을 저장하는 창고용 토지”라며 “이러한 사실은 인터넷에서 조회한 항공사진 및 창고 내부 촬영사진으로도 명백히 드러난다”고 주장했습니다.
그밖에 창고 면적이 총 소유농지의 2%에 불과하다는 점, A씨가 소유한 농지와는 멀지만 직선거리는 3.3km에 불과한 점을 들어 주장을 뒷받침했는데요.
과세관청은 해당 창고가 농기계 및 농산물을 보관하기 위한 것이라는 점을 부정하지는 않았습니다. 하지만 창고가 A씨의 자택과 인접하기 때문에 주택에 따른 부속건물이며 A씨 소유농지와의 거리가 59km에 달해 농업용 시설로 볼 수 없다고 반박했습니다.
이런 이유로 과세관청은 “A씨가 자신이 양도한 토지를 자경농지에 해당한다고 봐 이미 스스로 납부한 양도세의 환급을 요구하고 있지만 이러한 요구를 거절한 처분은 정당하다”고 설명했습니다.
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□ 심판원 “농지로 보기 힘들다” = 심판원은 과세관청의 손을 들어줬습니다. A씨의 창고와 토지가 농지라고 볼 근거가 부족하다는 것입니다.
현행 조특법상 농지의 범위는 ‘전·답으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실지로 경작에 사용되는 토지, 농지경영에 직접 필요한 농막·퇴비사·양수장·지소·농도·수로 등’으로 규정되고 있는데 해당 토지는 양도세 신고시 A씨 스스로 기타창고 용지로 해 신고했다고 심판원은 지적했습니다.
또한 창고 부지의 면적이 일반적인 농막보다 규모가 크고, A씨가 경작하는 농업 규모에 비해 지나치게 넓다는 점도 이유로 들었습니다.
아울러 창고의 실제 기능을 살펴본 심판원은 “A씨의 창고는 영농기구나 수확물을 보관하는 창고의 기능보다는 수확물의 선별, 포장을 위한 작업장으로서의 기능이 더 크다”며 “여러 이유를 종합해봤을 때 A씨가 ‘8년 이상 자경농지에 대한 양도세 감면’을 요구한 것을 거부한 처분은 잘못이 없다”고 못박았습니다.
[참고심판례 : 조심2014중1576]

아들이 일찍 사망한 A씨는 항상 자신이 세상을 떠난 뒤 홀로 남겨질 손자를 걱정하며, 손자에게 경제적으로 도움을 줄 수 있는 방법을 찾고 있었다.

A씨는 손자에게 현금을 주기보다는 건물 등 자산을 남겨주는 것이 좋다는 생각에 자신이 보유하고 있던 서울 시내 상가를 손자에게 25억원에 양도하는 방법으로 재산을 물려줬다.

 

이제 자신이 죽어도 손자가 경제적인 어려움 없이 살 수 있을 것이라는 생각에 A씨는 큰 걱정거리 하나를 내려놨지만, 아무런 문제가 없다고 생각한 상가 거래에 대해 세무서가 자신에 대한 양도세는 물론 손자에게 꽤 많은 금액의 증여세까지 부과했다.

A씨가 보유하고 있던 상가의 국세청 고시가액이 거래가격인 25억원보다 무려 10억원이나 높은 35억원에 달해, 세무서 조사결과 A씨가 손자에게 무려 10억원이나 낮게 상가를 양도한 사실이 밝혀진 것이다.

 

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현행 세법에서는 양도소득세 계산시 양도자가 특수관계자에게 시가보다 낮은 가격으로 부동산을 양도하고, 양도가액이 시가와 5%이상 또는 3억원 이상 차이나는 경우 부당거래(부당행위계산부인)로 간주해 시가대로 양도소득세를 과세한다.

A씨의 경우 특수관계자인 손자에게 무려 10억원(시가의 5%이상 또는 3억원 이상에 해당)이나 낮은 가격에 양도했으므로, 시가 35억원을 양도금액으로 양도소득세가 추가 과세되며 손자도 시가와의 차액 10억원에 대해 증여세를 납부해야 한다.

 

만약 A씨가 손자에게 상가를 시가대로 양도했다면 자신만 35억원에 대한 양도소득세를  납부하면 모든 세금문제가 해결되며, 손자는 증여세를 납부하지 않아도 된다.

즉 손자에 대한 A씨의 사랑(?)이 결국 납부하지 않아도 될 증여세까지 납부해야 하는 추가적인 세금부담으로 이어진 것이다.

이와 같이 세법상 특수관계가 있는 개인 및 법인 사이의 양도거래는 시가보다 고가 또는 저가로 양도할 경우 양도소득세는 물론 증여세까지 납부해야 하는 문제가 발생할 수 있다.

 

우선 개인이 특수관계가 있는 법인에 시가 5억원의 부동산을 1억원에 양도할 경우 세법상 부당거래(부당행위계산부인)에 해당해 시가대로 양도소득세를 내야하며, 법인은 향후 부동산을 양도할 때 1억원만 취득가액으로 인정받아 더 많은 양도소득세를 내야한다.

이 경우 시가 5억원 상당의 부동산을 10억원에 고가로 양도했다면 법인은 특수관계가 있는 개인으로부터 부동산을 고가로 취득했으므로 부당거래에 해당, 시가를 초과해 지급한 5억원에 대해 세법상 비용으로 인정받지 못해 더 많은 법인세가 과세된다.

법인에 부동산을 고가로 양도한 개인은 일단 총 양도금액 10억원 중 5억원에 대해 양도소득세를 내야하고, 나머지 5억원에 대해서는 법인으로부터 상여금을 받은 것으로 인정돼 소득세를 추가로 납부해야 한다.

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한편 개인이 특수관계가 있는 개인으로부터 시가 5억원의 부동산을 10억원에 고가로 구입한 경우도 세법상 부당거래에 해당돼 양도소득세 신고시 5억원만 취득가액으로 인정받을 수 있고, 양도자도 일정액의 증여세를 내야한다.

특수관계가 없는 개인 사이에 시가 5억원 상당의 부동산을 10억원에 고가로 양도한 경우는 양도자가 거래금액 10억원에 대해 모두 양도소득세를 납부하는 것은 아니지만, 일정금액의 증여세가 추가로 과세된다.