주택의 취득이란 매매, 교환, 상속, 증여, 건축 등의 방법에 의하여 유·무상으로 취득하는 것을 말하며 주택 취득 시 다음과 같은 세금이 과세됩니다

 

구분 국세 지방세제
지방세 관련부가세
취득시 인지세(계약서작성시)

상속세(상속시)

증여세(증여시)

취득세 농어촌특별세(국세) 및 지방교육세
보유시 종합부동산세

농어촌특별세

재산세 지방교육세 및 지역자원시설세

 

주택 취득 시 세금의 신고·납부

 

지방세

 

취득세: 새로운 집을 취득한 날로부터 60일(상속 6개월) 이내에 해당 시·군·구에 신고·납부하여야 하며, 이 기한을 넘기면 신고(20%) 및 납부(1일 1만분의 3) 불성실 가산세를 부담합니다.

지방교육세 및 농어촌특별세 : 취득세를 납부할 때 같이 납부합니다.

 

• 2013. 8. 28. 이후 최초로 취득하는 분부터 적용 ( 「지방세법」 (2013. 12. 26. 법률 제12118호로 개정된 것) 부칙 제2조)

※ 농어촌특별세 및 지방교육세는 요건에 따라 적용세율이 달라짐

 

인지세

 

• 부동산의 취득과 관련하여 매매계약서(분양권 매매계약서 포함) 등 증서를 작성하는 경우, 정부 수입인지를 증서에 첩부하고, 증서의 지면과 인지에 걸쳐 작성자의 인장 또는 서명으로 소인하여야 합니다.

• 주택의 경우 매매계약서 상 기재금액이 1억 원 이하인 때에는 인지세가 비과세 됩니다.

• 2015. 1. 1부터 인터넷 상 (“전자수입인지 ” 또는 “http://www.e-revenuestamp.or.kr”) 에서 전자수입인지를 구매·소인하 는 방식으로 변경

 

상속세 및 증여세

 

•부동산을 상속받거나 증여받은 경우에는 별도로 상속세 또는 증여세를 내야 합니다.

 

부동산 취득에 소요된 자금출처 조사

 

• 직업, 연령, 소득 및 재산상태 등으로 보아 부동산을 자신의 능력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우에는 취득자금의 출처를 조사받게 되고 조사결과 취득자금의 출처를 제시하지 못하면 증여세가 과세됩니다.

 

 

주택 보유 시 내야 하는 세금

 

재산세

• 매년 6. 1. 현재 주택(부속토지 포함) 을 소유한 자에 대하여 매년 7월과 9월에 재산세가 1/2씩 나누어 과세됩니다.

 

종합부동산세

• 매년 6. 1. 현재 주택(부속토지 포함)의 공시가격을 기준으로 6억 원(1세대 1주택자는9억 원) 을 초과하여 소유한 자에 대하여 매년 12월에 종합부동산세가 과세됩니다.

 

관련 부가세

• 재산세에는 지방교육세·지역자원시설세, 종합부동산세에는 농어촌특별세가 함께 과세됩니다.

 

■ 유형1고전형 – 부채 만든 뒤 부동산 증여
 
 
역시 부동산 증여 사례가 많다. 현금으로 증여하는 것보다 세 부담 측면에서 유리하기 때문이다. 현금으로 증여하면 증여한 화폐 전체에 대해 증여세가 과세되지만부동산을 활용하면 기준시가로 평가돼 세금이 절감된다는 논리다.
 
 
가장 일반적인 사례는 주택을 자녀 명의로 취득시 증여세를 신고하지 않는 경우다.
 
서울 강남구 압구정동에 거주하는 김모씨는 지난해 5월 대학생인 자녀에게 1억원상당의 주택을 사주려 했다. 물론 30세 미만인 자녀가 부동산을 취득하고 기준(표2참조)에 해당하면 자금출처 조사대상이 된다.
 
하지만 이 경우엔 실무상 채무 및 본인조달 가능금액을 제외하고 출처불명 금액이대략 2억원에 미달하므로 현실적으로 자금출처 조사를 받을 가능성이 희박하다. 이런 점을 이용해 증여세 신고를 하지 않았다. 비슷한 사례로 자금출처 조사나 세금부담을 줄이기 위해 제 3자 명의로 주택을 취득하는 경우도 있다.
 
 
부담부증여를 할 때 발생한 부채를 부모가 몰래 갚아주는 경우도 있다.
 
부담부증여란 배우자나 자녀에게 부동산을 사전에 증여할 때 전세보증금이나 주택담보대출과 같은 부채를 포함해 물려주는 방식이다. 부모가 세금 부담을 절감하기위해 자녀에게 부채를 끼워 증여하는 경우 원래 부채를 인수한 자녀에게 상환 의무가 있다. 그런데 자녀가 대출 원리금을 갚을 능력이 되지 않는다면 부모가 갚아줄수밖에 없다. 물론 갚을 때는 부모가 현금을 자녀 통장에 넣고 거기서 빠져나가도록 한다.
 
결국 현실적으로 부담부증여를 선택해 증여세를 낮추고 대출금에 해당하는 금액을부모가 자녀에게 몰래 줘 상환하는 경우가 많다. 이렇게 되면 대출금 상환자는 자녀가 되며, 대출금에 대한 증여세 문제를 비껴나가게 된다.
 
서울 송파구 잠실동에 거주하는 박모씨는 전자 부품을 생산하는 중소기업 CEO다.
박씨의 재산은 시가 8억원짜리(기준시가 7억원) 잠실아파트와 서울 강동구 성내동재건축아파트 분양권. 이중 재건축아파트 분양권을 자녀에게 증여하려 했다. 현재불입액은 1억5000만원이며 불입액에는 대출금 5000만원이 포함돼 있었다. 분양권을증여받은 자녀가 대출 원리금을 갚을 능력이 안 된다면 박씨가 갚을 수밖에 없다.
 
박씨가 현금을 자녀 통장에 넣고 그곳에서 빠져나가도록 만든다. 이렇게 되면 대출금 상환자는 자녀가 되며 양도세만 일정 부분 부담할 뿐 대출금에 대한 증여세 문제를 피할 수 있다.
이런 경우도 있다. 경기 일산에 거주하는 임모씨는 아들에게 연립주택과 상가를 증여하고 관련 증여세를 모두 납부했다.
 
그 후 임씨는 아들로부터 당해 연립주택을임차해 개인 업무용으로 사용하고 있었다. 아들은 최근 아파트를 매입하면서 그 아파트를 임씨에게 시세대로 임대하고, 받은 전세보증금으로 잔금을 지급해 사실상그 아파트를 증여하게 됐다.
토지 편법 증여 사례도 흔하다.
 
서울 용산구 한남동에 거주하는 사업가 안모씨. 그는 300평 대지를 소유해 건물 하나를 신축하려 했다. 마침 아들이 원룸 건물을 필요로 해 아들이 이 땅에 직접 건물을 신축해 아버지 안씨와 토지 사용에 대한 임대차계약을 체결했다. 안씨는 토지임대에 따른 임대 수입에 대해 종합소득세와 부가가치세를 신고·납부했고 아들은증여받은 토지의 증여세과세가액을 2개 감정기관의 평균 감정평가액으로 신고했다.
 
 
자금출처 조사가 나올 때 해명할 자료를 미리 만드는 경우도 있다.
 
자금출처 조사기준표(표2 참조)를 보면 대개 30세 이상이고 세대주인 경우 2억원을 초과한 주택을 취득한다면 자금출처 조사가 나올 가능성이 높다.
따라서 자녀가 자력으로 집을 취득할 수 없다고 인정되면 자금출처 조사가 나오겠지만 미리 가공의 급여를 지급한 것으로 만들어주면 그 자료로 자금출처 소명을 할수 있다는 얘기다.
 
최근 해외 부동산 취득이 자유화되면서 자식을 외국에 유학 보낸 다음 외국환 은행을 통해 증여성 송금을 하는 사례도 많아졌다. 이후 자녀 명의로 해외 부동산까지취득하게 해서 자연스럽게 증여하는 경우다.

□ “자금출처 소명은 어떻게 하나요?” = 부동산을 취득하는 경우 취득자의 직업·연령·소득 및 재산 상태 등을 기준으로, 해당 부동산을 자신의 능력으로 취득했다고 인정하기 어려운 경우에는 취득자금의 출처를 조사 받게 된다.         

이 때 취득 금액의 80% 이상에 대한 자금 출처를 제시한다면 불필요한 과세당국의 의심을 걷어낼 수 있고 또한 세금부과를 피할 수 있다.

기본적으로 과세관청에서 취득자금이 10억원 미만인 경우에는 취득 금액의 80% 이상에 대해 소명 요구하고, 10억원 이상인 경우에는 자금의 출처를 제시하지 못한 금액이 2억원 미만인 경우에만 취득 자금 전체가 소명된 것으로 보고 있다.

 

여기서 본인 소유 재산의 처분금액 중 양도소득세 등 공과금 상당액을 차감한 금액, 이자소득 및 배당소득, 사업소득 등 소득금액에서 소득세액 상당액을 차감한 금액 등도 자금출처로 인정된다.

또, 재산취득일 이전 자기 재산을 대여해 받은 전세금 및 보증금, 금융사 등으로부터 대출 받은 금액 등도 인정받는다.    

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□ “자금출처 입증 못하면 증여세” = 조사결과 취득자금의 출처를 입증하지 못한 금액에 대해 증여세가 철저히 과세된다.

세법에서는 직업·연령·소득 및 재산상태 등을 기준으로, 자력으로 재산을 취득했거나 채무를 상환했다고 인정하기 어려운 경우 그 자금을 증여 받은 것으로 추정해 과세권을 행사한다.

하지만 자금 출처 조사를 받고 자금 출처를 100% 입증하지 못했다고 해서 모두 증여세가 과세되는 것은 아니다. 출처를 입증하지 못한 금액이 전체 재산 취득자금 중 20%와 2억원보다 적은 금액에 미달하면 증여세를 부과하지 않는다.

간단히 예를 들어 5억원짜리 주택을 취득하고 나서 이에 대해 자금출처 소명 요구를 받아 4억1000만원은 소명하고 9000만원을 소명하지 못했다면 9000만원에 대해서는 증여세가 과세되지 않는다는 것이다.

한편 자신신고를 하지 않고 재산을 증여한 것으로 밝혀지면 증여재산가액에 대해 최저10%에서 최고 50%에 해당하는 증여세를 부담해야 하며, 정상 신고한 때에 받을 수 있는 신고세액공제(10%)를 받지 못하고 가산세까지 더 물게 되므로 주의해야 한다.