주택의 취득이란 매매, 교환, 상속, 증여, 건축 등의 방법에 의하여 유·무상으로 취득하는 것을 말하며 주택 취득 시 다음과 같은 세금이 과세됩니다

 

구분 국세 지방세제
지방세 관련부가세
취득시 인지세(계약서작성시)

상속세(상속시)

증여세(증여시)

취득세 농어촌특별세(국세) 및 지방교육세
보유시 종합부동산세

농어촌특별세

재산세 지방교육세 및 지역자원시설세

 

주택 취득 시 세금의 신고·납부

 

지방세

 

취득세: 새로운 집을 취득한 날로부터 60일(상속 6개월) 이내에 해당 시·군·구에 신고·납부하여야 하며, 이 기한을 넘기면 신고(20%) 및 납부(1일 1만분의 3) 불성실 가산세를 부담합니다.

지방교육세 및 농어촌특별세 : 취득세를 납부할 때 같이 납부합니다.

 

• 2013. 8. 28. 이후 최초로 취득하는 분부터 적용 ( 「지방세법」 (2013. 12. 26. 법률 제12118호로 개정된 것) 부칙 제2조)

※ 농어촌특별세 및 지방교육세는 요건에 따라 적용세율이 달라짐

 

인지세

 

• 부동산의 취득과 관련하여 매매계약서(분양권 매매계약서 포함) 등 증서를 작성하는 경우, 정부 수입인지를 증서에 첩부하고, 증서의 지면과 인지에 걸쳐 작성자의 인장 또는 서명으로 소인하여야 합니다.

• 주택의 경우 매매계약서 상 기재금액이 1억 원 이하인 때에는 인지세가 비과세 됩니다.

• 2015. 1. 1부터 인터넷 상 (“전자수입인지 ” 또는 “http://www.e-revenuestamp.or.kr”) 에서 전자수입인지를 구매·소인하 는 방식으로 변경

 

상속세 및 증여세

 

•부동산을 상속받거나 증여받은 경우에는 별도로 상속세 또는 증여세를 내야 합니다.

 

부동산 취득에 소요된 자금출처 조사

 

• 직업, 연령, 소득 및 재산상태 등으로 보아 부동산을 자신의 능력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우에는 취득자금의 출처를 조사받게 되고 조사결과 취득자금의 출처를 제시하지 못하면 증여세가 과세됩니다.

 

 

주택 보유 시 내야 하는 세금

 

재산세

• 매년 6. 1. 현재 주택(부속토지 포함) 을 소유한 자에 대하여 매년 7월과 9월에 재산세가 1/2씩 나누어 과세됩니다.

 

종합부동산세

• 매년 6. 1. 현재 주택(부속토지 포함)의 공시가격을 기준으로 6억 원(1세대 1주택자는9억 원) 을 초과하여 소유한 자에 대하여 매년 12월에 종합부동산세가 과세됩니다.

 

관련 부가세

• 재산세에는 지방교육세·지역자원시설세, 종합부동산세에는 농어촌특별세가 함께 과세됩니다.

 

1. 재산세

매년 6월1일 현재 토지와 건물 등을 사실상 보유한 자에 대하여 다음과 같이 재산세가 부과됩니다.

[납부기한]

 

(*)주택분 재산세액이 5만원 이하인 경우 7월에 전액 고지할 수 있음

 

[과세표준]

 

(*) 주택분과 건물분 재산세는 1개 물건별 개별과세

(*) 토지분 재산세는 지방자치단체별 관내 토지를 인별로 합산하여 과세

 

[세율]

 

 

 

2. 지방교육세

지방교육세는 재산에 부가하여 과세됩니다.

 

[과세표준 및 세율]

 

 

3. 재산세 과세특례

종전 도시계획세는 재산세 과세특례로 하여 재산세에 통합 과세되며 과세표준 및 세율 등은 도시계획세와 동일합니다.

– 과세표준 : 재산세 과세표준액

– 세율 : 0.14%

 

4.지역자원시설세

종전 공동시설세는 특정부동산분 지역자원시설세로 하여 재산세와 병기 부과되며, 과세표준 및 세율 등은 공동시설세와 동일합니다.

– 과세표준 : 건축물 시가표준액(주택의 건축물부분 X 공정시장가액비율)

– 세율

 

1. 종합부동산세란?

종합부동산세는 일정금액을 초과하는 부동산 보유자에게 부과하는 세금입니다.

1차적으로 시청, 군청, 구청에서 자기 관내의 부동산 소유자 모두에 대하여 재산세를 부과하고

2차적으로 국가에서 국내에 있는 부동산의 공시가격을 인별로 합산하여 일정금액을 초과하는 부동산 보유자에 대해서만 종합부동산세를 과세합니다.

 

2. 주택,토지공시가격의 평가

 

 

3. 과세대상 및 공제금액

(1) 과세대상

주택(부속토지 포함), 종합합산토지(나대지,잡종지 등), 별도합산토지(일반건축물의 부속토지 등)로 구분하여 각각의 공시가격을 합산하여 일정금액 초과 시 과세대상이 됩니다.

 

(2)공제금액

과세대상 부동산을 유형별로 구분하여 인별로 전국합산한 공시가격이 아래의 공제금액을 초과하는 경우에만 과세됩니다.

 

                                        [부동산 유형별 과세대상 구분]

 

 

4.과세표준 산정방법

주택은 건물 및 부속토지를 통합하여 평가한 공시가격을 기준으로 인별로 전국합산한 후 일정금액을 공제한 금액에 공정시장가격비율을 곱하여 과세표준을 산정합니다.

토지는 국내에 있는 종합합산토지와 별도합산토지의 공시가격(개별공시지가)을 각각 인별로 전국합산한 후 일정금액을 공제하고 공정시장가액비율을 곱하여 과세표준을 산정합니다.

 

 

allowto_freedownload_snap_917

5.과세표준 합산배제

(1) 합산배제 임대주택

 

(2) 합산배제 기타주택

  • 기숙사

        공장등의 종업원 공동취사용 주택(건축법 시행령 별표1 참고)

 

  • 사원용주택

        종업원에게 무상 또는 저가로 제공하는 국민주택규모 이하의 주택

        다만, 친족(개인)이나 과점주주(법인)인 종업원에게 주택을 제공하는 경우는 제외

 

  • 주택건설업자의 미분양주택

        주택건설업자(줕택법의 사업계획승인이나 건축법의 허가를 받은 자) 소유의 미분양 주택으로서 재산세 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택

 

  • 가정 어린이집용 주택(주거 겸용 어린이 놀이방)

        과세기준일(매년 6월1일)까지 시장,군수 또는 구청장의 인가 및 관할세무서의 고유번호를 부여받고 5년 이상 계속하여 가정 어린이집으로 운영하는 주택

        과세 기준일 현재 영유아 어린이집 및 유치원에 직접 사용하는 부동산에 대하여는 재산세, 재산세과세특례분, 지역자원시설세, 주민세 재산분을 면제하고 있음(지방세특례제한법 제19조2항)

 

  • 시공자가 대물변제 받은 미분양 주택

        시공자가 주택건설업자로부터 주택의 공사대금으로 대물변제 받은 미분양주택

 

  • 연구기관의 연구원용 주택

        정부출연기관이 해당 연구기관의 연구원에게 제공하는 주택으로서 2008년 12월31 현재 보유하고 있는 주택

 

  • 등록문화재주택

        문화재보호법 제53조 제1항에 따른 등록문화재에 해당하는 주택

 

  • 노인복지법에 따라 설치한 노인복지주택

 

  • 향교재산법에 따른 향교 또는 향교재단이 소유한 주택의 부속토지

 

(3) 주택신축용 토지

주택법에 의한 주택건설사업자의 주택신축용 토지 중 취득일로부터 5년이내에 사업계획 승인을 받을 종합합산토지

 

(4) 합산배제 신고절차

먼저, 임대사업자등록 및 사업자등록을 하여야 합니다.

가정 어린집용 주택은 과세기준일(매년 6월1일)까지 보육시설 설치인가(시장/군청/구청) 및 고유번호신청(세무서)을 하여야 합니다.

합산배제 대상인 임대주택 등은 보유한 납세의무자는 해당연도 9월16일부터 9월30일까지 해당 주택의 보유현황을 관할세무서장에게 신고하여야 합니다.(향교 소유 주택부속토지는 제외)

 

6. 종합부동산세 계산

                                        [종합부동산세 세율]

 

 

7.세부담 상한액

각 과세대상 유형별로 해당연도에 부과된 재산세액과 세부담 상한액 적용 전 종합부동산세 상당액의 합계약이 전년도의 경우와 비교하여 150%를 초과하는 경우 그 초과액은 종합부동산세액에서 공제하여 계산합니다.

 

8. 1세대1주택자 세액공제(중복적용가능)

1세대1주택의 고령자, 장기보유자에 대한 세액공제

고령자 세액공제 : 60세 이상 10%, 65세 이상 20%, 70세 이상 30%

장기보유자 세액공제 : 5년 이상 20%, 10년이상 40%

 

 

allowto_freedownload_landscape_1109

9. 종합부동산세 고지 및 납부

매년 6월1일 현재 소유 부동산을 기준으로 종합부동산세 과세 대상 여부를 판정합니다.

2008년 부터는 관할세무서장이 납부할 세액을 결정,고지하며, 납세의무자는 납부기간(12월1일 ~ 12월15일)에 고지된 세액을 금융회사 또는 세무서에 납부하면 됩니다.

다만, 신고 및 납부방식으로 납부하고자 하는 납세의무자는 위 납부기간에 신고 및 납부하여야 하며, 이 경우 당초 고지결정은 없었던 것으로 봅니다.

 

10. 종합부동산세 분할납부

납부할 세액이 500만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나누어 낼 수 있습니다.

 

  • 분할납부 할 수 있는 세액

        납부할 세액이 500만원 초과 1천만원 이하일 경우 : 500만원 초과하는 금액

        납부할 세액이 1천만원 초과하는 경우 : 납부할 세액의 1/2이하의 금액

 

11. 농어촌특별세

종합부동산세가 과세되는 경우에는 종합부동산세로 납부할 세액의 20%의 농어촌특별세도 함께 납부하여야 합니다.